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Question-réponse

Comment financer un projet immobilier (achat ou construction) ?

Vérifié le 03/10/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Acheter ou faire construire un logement nécessite le plus souvent de prendre un crédit immobilier, éventuellement en complément de votre épargne. Prendre un prêt bancaire "classique" implique des frais. Mais il existe des prêts immobiliers (dits <span class="expression">prêts réglementés</span>) aux frais réduits. Avant de vous engager, il est recommandé de vous informer sur ces différents types de crédits immobiliers et de calculer votre <span class="expression">taux d'endettement</span> actuel.

Il existe différents types de crédit immobilier, qui se distinguent notamment par :

  • les conditions imposées au demandeur pour les obtenir,
  • et leurs avantages par rapport aux autres types de prêt (frais réduits, sans taux d'intérêt, ...).

À côté du <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F16123">prêt bancaire "classique"</a>, il existe des <span class="expression">prêts réglementés</span> dont les conditions sont encadrées (conditions de ressources, nature du projet immobilier à financer, ...) :

  • Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F16142">plan d'épargne logement (PEL)</a> ou un <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F16139">compte épargne logement (CEL)</a>
  • Le <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F10871">prêt à taux zéro renforcé</a> (PTZ+), accordé notamment sous conditions de ressources
  • Les prêts conventionnés, dont le <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F10793">prêt conventionné d'accession sociale</a> et le <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F10793">prêt conventionné "ordinaire"</a>

Il est parfois possible de compléter un prêt immobilier "classique" ou un <span class="expression">prêt réglementé</span> par un <span class="expression">prêt complémentaire</span> (prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un autre prêt ou pour un montant maximum). Il existe les <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F10796">prêts complémentaires</a> :

  • accordés par Action Logement (ex-1% logement)
  • distribués par les caisses de retraite ou par les mutuelles
  • destinés aux fonctionnaires.

Il faut déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant :

  • Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain
  • Frais de notaire
  • Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)
  • Frais de dossier du prêt
  • Frais de dossier de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F1671">l'assurance emprunteur</a>
  • Coût de la <span class="expression">garantie du prêteur</span> : coût de la prise <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F789">d'hypothèque</a>, ou du <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F786">privilège de prêteur de deniers</a>, ou de la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F34997">caution</a> d'un organisme spécialisé
  • Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)
  • Rémunération du courtier (éventuellement)

Pour connaître le montant de votre épargne, il faut que vous additionniez les sommes suivantes :

  • Sommes placées sur un compte bancaire, un <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F16136">compte épargne logement (CEL)</a> ou un livret (<a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F2365">livret A</a>, <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F2367">d'épargne populaire</a> ou de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F2368">développement durable</a>)
  • <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F2142">Épargne acquise pour la participation dans l'entreprise</a>

Vous pouvez utiliser une partie de ce montant pour financer en partie votre projet immobilier.

Ce montant sera appelé <span class="expression">apport personnel</span>.

Vous pouvez déterminer votre capacité d'emprunt en fonction :

  • des taux d'intérêt (crédit immobilier et assurance emprunteur),
  • de la durée du prêt souhaitée,
  • et des mensualités que vous souhaitez rembourser,

à l'aide de ce calculateur de crédit immobilier :

Simulateur
Calculateur de crédit immobilier

Accéder au simulateur  

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  À savoir

pour un prêt immobilier finançant l'achat d'un logement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F2961">en l'état futur d'achèvement (Véfa)</a>, des <span class="expression">intérêts intercalaires</span> seront également à payer.

Vous pouvez financer un projet immobilier en prenant un ou plusieurs crédits. Toutefois, il est d'usage de ne pas dépasser pas un certain taux d'endettement (<span class="valeur">33 %</span> de ses revenus).

Pour estimer votre taux d'endettement, vous pouvez utiliser ce calculateur :

Simulateur
Calculateur d'endettement

Vous devez connaître le montant de vos revenus mensuels et le montant des remboursements de vos crédits.

Accéder au simulateur  

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