Loyer de base

<span class="miseenevidence">Loyer de base</span>

Le <span class="expression"> loyer de base</span> (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) :

• ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
• doit être inscrit dans le contrat de location

Si le<span class="expression"> loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (<span class="expression">action en diminution de loyer</span>).

Cette proposition doit être adressée au propriétaire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

• comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
• mentionner le montant du loyer proposé et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> ayant servi à le déterminer

<span class="miseenevidence">Loyers de référence</span>

Les montants du <span class="expression">loyer de référence</span> et du <span class="expression">loyer de référence majoré</span> doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Complément de loyer

<span class="miseenevidence">Principe</span>

Le propriétaire peut appliquer un <span class="expression">complément de loyer</span> :

• lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• <span class="miseenevidence">et</span> à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un <span class="expression">complément de loyer</span> s'applique, le loyer est égal à la somme du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.

Le montant du <span class="expression">complément de loyer</span> et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

<span class="miseenevidence">Contestation</span>

Le locataire peut contester le <span class="expression">complément de loyer</span> en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le <span class="expression">complément de loyer</span> est justifié.

• Si la <span class="expression">commission de conciliation</span> parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F31301"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le <span class="expression">complément de loyer</span>. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) est inférieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span>, le propriétaire peut engager une <span class="expression">action en réévaluation de loyer</span>.

Mais si le loyer de base est supérieur au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, alors le locataire peut engager une <span class="expression">action en diminution de loyer</span>.

Action en réévaluation de loyer

<span class="miseenevidence">Procédure</span>

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas être supérieur au <span class="expression"> loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

La notification doit être adressée au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

• comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
• indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le<span class="expression"> loyer de référence minoré</span> ayant servi à le déterminer.

<span class="miseenevidence">Contestation</span>

Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

• soit dans le même groupe d'immeubles,
• soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/accueil.htm" target="_blank">site de l'observatoire des loyers</a> .

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la <span class="expression">commission départementale de conciliation</span>.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.

<span class="miseenevidence">Application de la hausse du loyer</span>

La hausse de loyer est étalée :

• sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
• sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F1311">révisé</a> si cela n'a pas été fait),
• une majoration du loyer annuel égale à <span class="valeur">15 %</span> du coût réel des <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R45485">travaux d’amélioration</a> ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = <span class="valeur">60 €</span>, alors son application sera d'1/3 par an.
• Le loyer mensuel sera augmenté la 1<Exposant>re</Exposant> année de <span class="valeur">16,67 €</span> par mois (<span class="valeur">50 €</span> X 1 / 3), puis la 2<Exposant>e</Exposant> année de <span class="valeur">33,33 €</span> par mois (<span class="valeur">50 €</span> X 2 / 3), et la 3<Exposant>e</Exposant> année de <span class="valeur">50 €</span> par mois.

Action en diminution de loyer

Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est supérieur au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

2 conditions cumulatives sont à respecter :

• Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
• Le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.

La proposition doit être adressée au propriétaire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

• comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
• mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.

4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F1216">commission de conciliation</a>. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant le terme du bail.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :

• hausse en fonction de l'<a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R48623">IRL</a> si l'ancien loyer n'a pas été <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F13723">révisé au cours des 12 mois précédents</a>,
• ou hausse spécifique après certains travaux,
• ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

<span class="miseenevidence">Principe</span>

Le propriétaire peut appliquer un <span class="expression">complément de loyer</span> :

• lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un <span class="expression">complément de loyer</span> s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

<span class="miseenevidence">Contestation</span>

Le locataire peut contester le <span class="expression">complément de loyer</span> en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le <span class="expression">complément de loyer</span> est justifié.

• Si la <span class="expression">commission de conciliation</span> parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le <span class="expression">complément de loyer</span>. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

Loyer de base

Le <span class="expression"> loyer de base</span> (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Les montants du <span class="expression">loyer de référence</span> et du <span class="expression">loyer de référence majoré</span> doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.

En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut faire une <span class="expression">action en diminution de loyer</span> si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.

Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.

Complément de loyer

<span class="miseenevidence">Principe</span>

Le propriétaire peut appliquer un <span class="expression">complément de loyer</span> :

• lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
• <span class="miseenevidence">et</span> à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un <span class="expression">complément de loyer</span> s'applique, le loyer est égal à la somme du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.

Le montant du <span class="expression">complément de loyer</span> et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

<span class="miseenevidence">Contestation</span>

Le locataire peut contester le <span class="expression">complément de loyer</span> en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le <span class="expression">complément de loyer</span> est justifié.

• Si la <span class="expression">commission de conciliation</span> parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
• Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/demarches-et-infos-pratiques/vos-demarches-en-ligne/formalites-actes/droits-demarches-particuliers/?xml=F31301"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le <span class="expression">complément de loyer</span>. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.