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Fiche pratique

Logement décent

Vérifié le 28/11/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent (sans mise en danger de la sécurité ou santé du locataire, surface minimale, ...). Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours. Le propriétaire encourt alors des sanctions.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement :

  • doté d'une surface habitable minimum,
  • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
  • sans infestation d'espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards,...),
  • répondant à un critère de performance énergétique minimale,
  • doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

Pour savoir si le logement se trouve dans une zone d'habitat dégradé, vous devez contacter la mairie.

Où s’adresser ?

Mairie

Surface du logement

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

 Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le clos et le couvert.
  • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

  • Le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

  • Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

 À noter

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement :

  • doté d'une surface habitable minimum,
  • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
  • exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
  • répondant à un critère de performance énergétique minimale,
  • doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

Surface du logement

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

 Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le clos et le couvert.
  • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Une location meublée obéit à des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

  • Bail signé après août 2015
  • Avant septembre 2015

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un d'ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

 Attention :

le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste des éléments d'ameublement.

La loi ne précise pas les critères d'ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C'est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d'un logement meublé.

Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d'éléments d'équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • Meubles
  • Literie
  • Gazinière ou plaques chauffantes
  • Réfrigérateur
  • Ustensiles de cuisines.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

  • Le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

  • Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation.

    Il revient alors au locataire d'apporter la preuve de la non-décence du logement. Il peut notamment utiliser :

    • l'état des lieux d'entrée,
    • un constat d'huissier établi après l'entrée dans les lieux révélant l'urgence des travaux de remise en état. Un certificat médical indiquant que l'état de santé du locataire est affecté par les dégradations du logement peut compléter ce constat,
    • des photos ou vidéos du logement.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

 À noter

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

  À savoir

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

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