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Question-réponse
En quoi consiste l'encadrement des loyers ?
Vérifié le 05/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
L'encadrement des loyers consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques, dites <span class="expression">zone tendues</span>. Au sein des communes concernées, la ville de Paris fait exception depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2019, ainsi que les villes de Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1<Exposant>er</Exposant> mars 2020. Elle se sont dotées d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.
- Cas général
- À Paris
- À Lille, Hellemmes et Lomme
Seules les villes situées en <span class="expression">zone tendue</span> sont concernées par l'encadrement des loyers.
Simulateur
Vérifier si un logement est situé en zone tendue
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Dans ces villes, le loyer d'un logement (vide ou meublé) utilisé comme résidence principale par le locataire est plafonné :
- lors de la remise en location du logement (cas d'un nouveau locataire),
- lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).
À savoir
certains logements ne sont pas soumis à l'encadrement des loyers, mais doivent respecter des règles spécifiques : logement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1219">loi de 1948</a>, logement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F2541">conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)</a>, logement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1317">HLM</a> et <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F2315">location de tourisme</a>.
Lorsque le logement est mis en location pour la 1<Exposant>re</Exposant> fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Lorsque le bail se renouvelle (personne ne donne son préavis), le propriétaire peut <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1312">augmenter le loyer s'il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites</a>.
Lorsque le logement est remis en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué (plus ou moins de 18 mois).
- Le logement a été loué au cours des derniers 18 mois
- Logement non loué pendant plus de 18 mois
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.
Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
Dans 2 cas, le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL :
- si le logement a fait l'objet de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1310">certains travaux depuis le départ de l'ancien locataire</a>,
- ou si <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1310">l'ancien loyer est manifestement sous-évalué</a>.
Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer.
À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 est encadré au moyen de loyers de référence. Ces montants sont fonction du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.
Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'<a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R48703">Anah</a>, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.
Loyer de base
<span class="miseenevidence">Montant du loyer de base</span>
Le <span class="expression"> loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) :
- ne doit pas dépasser le <span class="expression"> loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail
- doit être inscrit dans le contrat de location
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Si le<span class="expression"> loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (<span class="expression">action en diminution de loyer</span>).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La proposition rédigée par le locataire doit :
- comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
- mentionner le montant du loyer proposé et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> ayant servi à le déterminer.
<span class="miseenevidence">Loyer de référence et loyer de référence majoré</span>
Le <span class="expression"> loyer de référence</span> et le<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, ...), doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le <span class="expression">juge des contentieux de la protection</span> du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Où s’adresser ?
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
- lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
- <span class="miseenevidence">et</span> à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
- Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301"> juge des contentieux de la protection </a>du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) est inférieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span>, le propriétaire peut engager une <span class="expression">action en réévaluation de loyer</span>.
Mais si le loyer de base est supérieur au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, alors le locataire peut engager une <span class="expression">action en diminution de loyer</span>.
Action en réévaluation de loyer
<span class="miseenevidence">Procédure</span>
Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas être supérieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
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Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
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À savoir
lorsque le propriétaire engage une <span class="expression">action de réévaluation de loyer</span>, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La notification rédigée par le propriétaire doit :
- comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
- indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="http://www.observatoire-des-loyers.fr/" target="_blank">l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne</a> .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
<span class="miseenevidence">Application de la hausse du loyer</span>
La hausse de loyer est étalée :
- sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
- sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1311">révisé</a> si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à <span class="valeur">15 %</span> du coût réel des <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45485">travaux d’amélioration</a> ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = <span class="valeur">60 €</span>, alors son application sera d'1/3 par an.
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1<Exposant>re</Exposant> année de <span class="valeur">16,67 €</span> par mois (<span class="valeur">50 €</span> X 1 / 3), puis la 2<Exposant>e</Exposant> année de <span class="valeur">33,33 €</span> par mois (<span class="valeur">50 €</span> X 2 / 3), et la 3<Exposant>e</Exposant> année de <span class="valeur">50 €</span> par mois.
Locataire : action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
- Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
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La proposition doit être adressée au propriétaire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La proposition rédigée par le locataire doit :
- comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
- mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.
4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission de conciliation</a>. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant le terme du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :
- hausse en fonction de l'<a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R48623">IRL</a> si l'ancien loyer n'a pas été <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">révisé au cours des 12 mois précédents</a>,
- ou hausse spécifique après certains travaux,
- ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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- Hausse limitée à l'IRL
- Hausse après travaux
- Hausse d'un ancien loyer sous-évalué
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'IRL</a> publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F920">contrat de location</a>.
Où s’adresser ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :
- <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45485">d'amélioration</a> (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- ou de mise aux <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F2042">normes de décence</a>.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire,
- pour un coût au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Où s’adresser ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> ont été réalisés :
- depuis moins de 6 mois,
- et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Où s’adresser ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
- et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">révisé sur l'IRL</a> si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Où s’adresser ?
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
- lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
- et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
- Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
Loyer de base
<span class="miseenevidence">Montant du loyer de base</span>
Le <span class="expression"> loyer de base</span> (montant du loyer hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) :
- ne doit pas dépasser le <span class="expression"> loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail
- doit être inscrit dans le contrat de location
Si le<span class="expression"> loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut faire une<span class="expression"> action en diminution de loyer</span>.
Simulateur
Estimer les loyers de référence pour un logement situé à Paris (bail signé depuis juillet 2019)
Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
<span class="miseenevidence">Loyer de référence et loyer de référence majoré</span>
Le <span class="expression"> loyer de référence</span> et le<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, correspondant à la catégorie du logement, doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le <span class="expression">juge des contentieux de la protection</span> du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Où s’adresser ?
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer :
- lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
- et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le complément de loyer en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
- Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la commission de conciliation n'est pas possible.
À Lille, Hellemmes et Lomme, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de location est signé ou renouvelé après le 29 février 2020 est encadré au moyen de loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence dépendent du type de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement.
Sont exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'<a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R48703">Anah</a>, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.
Loyer de base
<span class="miseenevidence">Loyer de base</span>
Le <span class="expression"> loyer de base</span> (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) :
- ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail
- doit être inscrit dans le contrat de location
Si le<span class="expression"> loyer de base</span> dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire (<span class="expression">action en diminution de loyer</span>).
Cette proposition doit être adressée au propriétaire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La proposition rédigée par le locataire doit :
- comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
- mentionner le montant du loyer proposé et le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> ayant servi à le déterminer
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
<span class="miseenevidence">Loyers de référence</span>
Les montants du <span class="expression">loyer de référence</span> et du <span class="expression">loyer de référence majoré</span> doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Où s’adresser ?
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un <span class="expression">complément de loyer</span> :
- lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
- <span class="miseenevidence">et</span> à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un <span class="expression">complément de loyer</span> s'applique, le loyer est égal à la somme du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.
Le montant du <span class="expression">complément de loyer</span> et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le <span class="expression">complément de loyer</span> en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le <span class="expression">complément de loyer</span> est justifié.
- Si la <span class="expression">commission de conciliation</span> parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le <span class="expression">complément de loyer</span>. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la <span class="expression">commission de conciliation</span> n'est pas possible.
À l'approche du renouvellement du bail, si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) est inférieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span>, le propriétaire peut engager une <span class="expression">action en réévaluation de loyer</span>.
Mais si le loyer de base est supérieur au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, alors le locataire peut engager une <span class="expression">action en diminution de loyer</span>.
Action en réévaluation de loyer
<span class="miseenevidence">Procédure</span>
Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer. Le nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas être supérieur au <span class="expression"> loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.
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À savoir
lorsque le propriétaire engage une <span class="expression">action de réévaluation de loyer</span>, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.
La notification doit être adressée au locataire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La notification rédigée par le propriétaire doit :
- comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
- indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le<span class="expression"> loyer de référence minoré</span> ayant servi à le déterminer.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Ces référence de loyers sont consultables sur le <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/accueil.htm" target="_blank">site de l'observatoire des loyers</a> .
En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la <span class="expression">commission départementale de conciliation</span>.
Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant le terme du contrat de location.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
<span class="miseenevidence">Application de la hausse du loyer</span>
La hausse de loyer est étalée :
- sur un bail de 3 ans : 1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
- sur un bail de 6 ans : 1/6 par an.
Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
- <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1311">révisé</a> si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à <span class="valeur">15 %</span> du coût réel des <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45485">travaux d’amélioration</a> ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.
Par exemple, si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel (hors charges) appliqué au précédent locataire est de <span class="valeur">600 €</span> et la hausse à appliquer est de <span class="valeur">50 €</span> mensuels :
- Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = <span class="valeur">60 €</span>, alors son application sera d'1/3 par an.
- Le loyer mensuel sera augmenté la 1<Exposant>re</Exposant> année de <span class="valeur">16,67 €</span> par mois (<span class="valeur">50 €</span> X 1 / 3), puis la 2<Exposant>e</Exposant> année de <span class="valeur">33,33 €</span> par mois (<span class="valeur">50 €</span> X 2 / 3), et la 3<Exposant>e</Exposant> année de <span class="valeur">50 €</span> par mois.
Action en diminution de loyer
Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est supérieur au<span class="expression"> loyer de référence majoré</span>, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
- Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail
- Le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande.
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La proposition doit être adressée au propriétaire :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
- soit par acte d'huissier,
- soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La proposition rédigée par le locataire doit :
- comprendre l'intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000037642425&cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a> ,
- mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
Si le propriétaire oppose un refus au locataire ou s'il ne lui répond pas, le locataire dispose d'un recours, à la condition de le faire au plus tard 4 mois avant le terme du bail.
4 mois avant le terme du bail,le locataire doit saisir la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission de conciliation</a>. Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la commission, le locataire peut saisir le <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant le terme du bail.
Attention :
si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'indice de référence des loyers (IRL)</a> pour fixer le nouveau loyer.
Loyer de base
Le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas :
- hausse en fonction de l'<a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R48623">IRL</a> si l'ancien loyer n'a pas été <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">révisé au cours des 12 mois précédents</a>,
- ou hausse spécifique après certains travaux,
- ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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- Hausse limitée à l'IRL
- Hausse après travaux
- Hausse d'un ancien loyer sous-évalué
Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">l'IRL</a> publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
À noter
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F920">contrat de location</a>.
Où s’adresser ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, si le propriétaire a financé des travaux :
- <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45485">d'amélioration</a> (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- ou de mise aux <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F2042">normes de décence</a>.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés (dans les parties communes ou privatives) depuis le départ du dernier locataire,
- pour un coût au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué au précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Où s’adresser ?
Le nouveau loyer peut être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire si des <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> ont été réalisés :
- depuis moins de 6 mois,
- et pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Où s’adresser ?
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.
Cette augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
- et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F13723">révisé sur l'IRL</a> si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
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Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
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Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le <span class="expression">juge des contentieux de la protection</span> du tribunal dont dépend le logement.
Où s’adresser ?
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un <span class="expression">complément de loyer</span> :
- lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
- et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un <span class="expression">complément de loyer</span> s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le <span class="expression">complément de loyer</span> en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le <span class="expression">complément de loyer</span> est justifié.
- Si la <span class="expression">commission de conciliation</span> parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement d'annuler ou de diminuer le <span class="expression">complément de loyer</span>. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la <span class="expression">commission de conciliation</span> n'est pas possible.
Loyer de base
Le <span class="expression"> loyer de base</span> (hors charges et hors <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Formulaire
Calculer le loyer de référence d'un logement à Lille, Hellemmes ou Lomme (bail signé depuis mars 2020)
Ministère chargé de l'environnement
Les montants du <span class="expression">loyer de référence</span> et du <span class="expression">loyer de référence majoré</span> doivent être mentionnés dans le contrat de location.
Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une <span class="expression">mise en demeure</span> de le faire.
Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du locataire.
En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.
Où s’adresser ?
Le locataire peut faire une <span class="expression">action en diminution de loyer</span> si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail dépasse le loyer de référence majoré.
Le loyer de référence majoré à prendre en considération est celui en vigueur à la date de signature du bail.
Complément de loyer
<span class="miseenevidence">Principe</span>
Le propriétaire peut appliquer un <span class="expression">complément de loyer</span> :
- lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort),
- <span class="miseenevidence">et</span> à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.
Si un <span class="expression">complément de loyer</span> s'applique, le loyer est égal à la somme du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.
Le montant du <span class="expression">complément de loyer</span> et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.
<span class="miseenevidence">Contestation</span>
Le locataire peut contester le <span class="expression">complément de loyer</span> en saisissant préalablement la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a> dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail. C'est au propriétaire de prouver que le <span class="expression">complément de loyer</span> est justifié.
- Si la <span class="expression">commission de conciliation</span> parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
- Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander, au <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31301"> juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement, d'annuler ou de diminuer le <span class="expression">complément de loyer</span>. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
À savoir
en cas de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34759">bail mobilité</a>, le recours préalable à la <span class="expression">commission de conciliation</span> n'est pas possible.
Simulateur
Vérifier si un logement est situé en zone tendue
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Liste des communes concernées par l'encadrement des loyers (accès en annexe)
Encadrement des loyers (règles générales)
Logement vacant moins de 18 mois
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-2
Loyer sous-évalué : réévaluation au renouvellement du bail
Encadrement des loyers : règles en cas d'arrêté préfectoral
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17
Zonage à appliquer (I)
Et aussi
Logement
Montant du loyer à Lille (Hellemmes et Lomme)
Logement
Et aussi
Pour en savoir plus
Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
Observatoires des loyers - Réseau des observatoires locaux
Ministère chargé du logement
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