Accueil particuliers  > Logement  > Location immobilière : obligations du propriétaire bailleur  > Logement décent

Fiche pratique

Logement décent

Vérifié le 28/11/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent (sans mise en danger de la sécurité ou santé du locataire, surface minimale, ...). Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours. Le propriétaire encourt alors des sanctions.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire doit remettre au locataire un <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000217471" target="_blank">logement décent</a> , c'est-à-dire un logement :

  • doté d'une surface habitable minimum,
  • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
  • sans infestation d'espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards,...),
  • répondant à un critère de performance énergétique minimale,
  • doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

  • l'obtention d'une <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34210">autorisation préalable</a>,
  • ou le dépôt d'une <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34210">déclaration</a>.

Pour savoir si le logement se trouve dans une zone d'habitat dégradé, vous devez contacter la mairie.

Où s’adresser ?

Mairie

Surface du logement

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F2042">décence du logement</a>.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • une <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R18320">surface habitable</a> de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
  • ou un <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45483">volume habitable</a> de 20 m³.

 Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le <span class="expression">clos et le couvert</span>.
  • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

  • Le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

  • Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a>.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

 À noter

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

Le propriétaire doit remettre au locataire un <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000217471" target="_blank">logement décent</a> , c'est-à-dire un logement :

  • doté d'une surface habitable minimum,
  • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
  • exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
  • répondant à un critère de performance énergétique minimale,
  • doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d'habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

  • l'obtention d'une <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34210">autorisation préalable</a>,
  • ou le dépôt d'une <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F34210">déclaration</a>.

Surface du logement

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • une <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R18320">surface habitable</a> de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
  • ou un <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=R45483">volume habitable</a> de 20 m³.

 Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Il assure le <span class="expression">clos et le couvert</span>.
  • Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
  • Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Équipements

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Une location meublée obéit à des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

  • Bail signé après août 2015
  • Avant septembre 2015

Un logement meublé est un logement <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F2042">décent</a> équipé d'un d'ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

 Attention :

le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste des éléments d'ameublement.

La loi ne précise pas les critères d'ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C'est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d'un logement meublé.

Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1<Exposant>er</Exposant> septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d'éléments d'équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • Meubles
  • Literie
  • Gazinière ou plaques chauffantes
  • Réfrigérateur
  • Ustensiles de cuisines.

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

  • Le locataire fait préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

  • Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

    À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F1216">commission départementale de conciliation</a>.

    Il revient alors au locataire d'apporter la preuve de la non-décence du logement. Il peut notamment utiliser :

    • <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31270">l'état des lieux d'entrée</a>,
    • un constat d'huissier établi après l'entrée dans les lieux révélant l'urgence des travaux de remise en état. Un certificat médical indiquant que l'état de santé du locataire est affecté par les dégradations du logement peut compléter ce constat,
    • des photos ou vidéos du logement.

    Où s’adresser ?

    Tribunal judiciaire ou de proximité

 À noter

le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

  À savoir

le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux <a href="https://www.ville-lege-capferret.fr/particulier/?xml=F31559">sans préavis</a>.

Questions ? Réponses !

Et aussi

Pour en savoir plus

Restez connecté(e)

Restez informé, inscrivez-vous à notre lettre d’information, je m’inscris !

Gabriel Marly

Adjoint à l’aménagement du territoire, urbanisme, logement

Un plan logements pour garder les enfants au pays

À Lège-Cap Ferret, comme dans de nombreuses communes du littoral aquitain, les prix du fonciers s’envolent. Or, pour appliquer sa politique volontariste en matière de logements, la municipalité doit rester maîtresse de son foncier. C’est pourquoi nous acquérons des parcelles stratégiques, dès que nous le pouvons

Blandine Caulier

Adjointe à la vie scolaire et à la jeunesse

Nous créons la Maison des ados qui manquait à la Presqu’île

Nous veillons chaque jour à l’épanouissement et au bien être des enfants, en investissant dans nos 4 écoles et en créant de nouvelles structures, comme l’accueil périscolaire de Lège ou la future Maison des Jeunes.

Marie Delmas Guiraut

Adjointe aux affaires sociales et solidarité, petite enfance

Plus que jamais aux côtés des plus fragiles

Les crises à répétition qui ont marqué ce début de mandat ont aussi renforcé notre engagement. La municipalité, à travers le CCAS, a accentué son soutien envers les plus fragiles : nous avons distribué davantage d’aides à plus de bénéficiaires que prévus, toutes générations confondues. Nous avons également veillé à entretenir et resserrer le lien social.

Philippe de Gonneville

Maire de Lège-Cap Ferret

Diminuer le trafic, c’est possible et nous nous y employons

La Presqu’ île est régulièrement bloquée par le trafic routier en saison. L’été, ce ne sont pas moins de 22 500 véhicules jour qui entrent sur la commune. Si nous diminuons de 15 à 20 % ce flot, le trafic restera dense, mais plus fluide. Avant d’envisager une limitation de l’accès à notre commune, il existe des solutions pour la désengorger. C’est la raison pour laquelle, depuis trois ans, nous avons engagé un travail de fond, en lançant une étude locale des mobilités, en renforçant les voies vertes et les liaisons douces entre les villages et en travaillant main dans la main avec la COBAN sur un futur réseau de transport en commun qui, dès 2024, proposera une alternative au tout voiture, toute l’année.

Laëtitia Guignard

1re Adjointe aux finances, à l’administration générale, à la démocratie participative et à la vie économique.

De nouveaux services devenus incontournables

Dans un contexte social et économique tendu, nous continuons d’assurer au quotidien un service public de haute qualité, accessible et proche des habitants. Nous avons créé une série de nouveaux services qui aident nos concitoyens dans leurs démarches administratives et facilitent leur vie quotidienne.

Evelyne Dupuy

Adjointe à la sécurité et au domaine public

Plus d’hommes et plus de moyens pour votre sécurité et votre tranquillité

La sécurité est la première des libertés. Nous avons renforcé l’ensemble des moyens humains et matériels alloués à la police municipale, pour lui permettre d’être encore plus présente sur le terrain, toute l’année. Au quotidien, nous agissons pour apaiser les vitesses et les conflits entre citoyens.

Luc Arsonneaud

Conseiller municipal délégué aux  risques naturels majeurs

Innover pour mieux protéger

En réponse aux incendies de l’été 2022, nous avons mis en place des mesures concrètes et inédites, avec les acteurs publics et les riverains, pour mieux prévenir le risque, alerter la population, faciliter le travail des secours et anticiper une éventuelle évacuation.

Alain Pinchedez

Adjoint aux sports, à la vie associative et aux personnes porteuses de handicap

Soutenir les associations coûte que coûte

Les clubs et associations sont les piliers de notre vie locale, ils irriguent toutes les générations et tous les villages. Nous les soutenons humainement, matériellement et financièrement, pour leurs grands projets et leur quotidien. Nous avons aussi œuvré pour renforcer les échanges entre bénévoles

Alain Bordeloup

Adjoint aux affaires culturelles et aux animations

Rassembler les générations autour de la culture et de la convivialité

La culture et les animations rassemblent nos concitoyens, au-delà de leur âge ou de leurs sensibilités. Notre priorité est d’assurer l’accès à une culture de qualité pour tous, à travers nos grands événements, nos temps forts et nos enseignements artistiques et de proposer des temps de convivialité toute l’année.

Catherine Guillerm

Adjointe à l’environnement, Développement Durable, agenda 21

L’environnement est au coeur de toutes nos actions

Nous vivons sur un territoire aussi exceptionnel que fragile. La Ville intègre systématiquement les préoccupations environnementales et paysagères dans ses décisions. Nous privilégions la sobriété, la qualité et l’authenticité dans nos choix d’aménagements, de plantations ou de gestion des espaces naturels.

Thierry Sanz

Adjoint délégué aux travaux et services techniques, VRD et bâtiments

Le mot d’ordre du Maire « stop goudron » est appliqué à la lettre.

Nous avons testé différents revêtements perméables et innovants, pour les trottoirs, les voies vertes, et les stationnements, au cœur des différents villages.

Jean Castaignède

Conseiller municipal à l’ostréiculture et aux affaires maritimes

Mobiliser nos partenaires pour nettoyer l’Estran

Le nettoyage des friches ostréicoles sur tout l’Estran et le recyclage des épaves étaient très attendus. Nous travaillons main dans la main avec les professionnels de la mer et l’État, pour que l’Estran reste un espace partagé, préservé et apaisé.

Nathalie Heitz

Conseillère municipale déléguée aux marchés

Le commerce de proximité, un trésor à préserver

En période de crise sanitaire puis de tension économique, les marchés municipaux doivent rester des lieux d’achat et de rencontre. Avec des périodes d’ouverture élargies et des investissements matériels, nous préservons comme un trésor cette économie de proximité qui dynamise nos villages.

Véronique Germain

Conseillère municipale déléguée au tourisme

Notre objectif : l’aménagement durable de la station

Le tourisme fait partie de l’ADN de notre commune. Pour le conserver et évoluer sereinement face aux nouveaux enjeux soulevés par l’hyper attractivité de la Presqu’ île en saison, nous veillons à réconcilier les visiteurs et les habitants, et nous imaginons la station de 2040 : une presqu’île accueillante, préservée et ouverte, sous réserve que l’on respecte son authenticité.

Laetitia Guignard

1ère adjointe aux finances, à l’administration générale, à la démocratie participative et à la vie économique

Nous avons initié une nouvelle relation entre élus et citoyens

La Ville a initié une politique inédite de démocratie participative pour ajuster les politiques publiques au plus près des citoyens, transformer et fortifier le lien social, mais aussi renouveler la démocratie. Nous travaillons avec les citoyens sur différentes échelles de projets et de territoire, pour enrichir nos décisions et mieux partager l’action publique.